Postimees / Kinnisvaraturg on taastumas - Endover

Postimees / Kinnisvaraturg on taastumas

04. september 2020

FOTO: Sander Ilvest/Postimees Grupp/scanpix Baltics

 

Milline praegu kinnisvaraturul olukord on?

 

Turg on tunduvalt parem kui kevadel: inimeste kindlustunne on kasvanud ja pärast aprilli tõusule pööranud. Protsentides oleks võimalik näidata idurmale omaseid kasvunäitajaid: tulu kasvas ühes kuus 500 protsenti, aga selle taga on see, et turg kukkus aprillis peaaegu täielikult ära. Kui nüüd sügisel midagi uut ei juhtu, siis ma arvan, et turg taastub täielikult uue aasta kevadeks. See näitaja, mida me ise vaatame, on võlaõiguslike müükide arv nende korterite kohta, mis alles valmivad – see näitab nõudluse taset. Eelmisel aastal tegime rekordi, aga sel aastal jääme tulemuste poolest selgelt eelmisele aastale alla. Aga ma arvan, et suurem kriis on nüüd tegelikult läbi.

Suurem kriis on nüüd tegelikult läbi

Robert Laud, Endoveri tegevjuht

Alates kriisi algusest räägitakse palju sellest, et mida kinnisvarahinnad nüüd tegema hakkavad. Kas nad hakkavad siis langema või tõusma?

 

Rõõmu teeb see, et hinnad on tegelikult püsinud. Kui varem on kinnisvara hind Tallinnas kasvanud aastas viis protsenti, siis tänavu lihtsalt hinnakasvu ei tule. Aga hind ei lange ka. Mingites projektides, kus tehakse lõpumüüki, pakutakse ekstrana tasuta panipaika või kööki. Hinnalangus on üüriturul, kuigi seal hakkab ka praegu olukord stabiliseeruma. Seda me pole märganud, et meil oleks raskem müüa, kuna palju Airbnb kortereid müüki oleks tulnud. Võib-olla järelturul on seda mõnevõrra näha. Mingit mulli küll turul ei ole: alates viimasest kriisist on kinnisvara hinnad liikunud samas tempos nagu palgakasv. Praegu on pidurdunud palgakasv ja kinnisvarahindade kasv. Ei näe, kust kinnisvarahinnad järele andma peaksid – kellelgi pole lihtsalt sellist marginaali, mille arvelt hakata hinda alandama.

Kõrghoone TORN on peagi valmis sissekolimiseks

Kas kriisi tõttu olete pidanud projektidele ka pidurit tõmbama?

 

Me siiski ehitame edasi, aga seal, kus esmased ettemüügid on tehtud – neid me julgeme teha. Ehitust on alustatud näiteks Rocca al Mares, hange on tehtud 16-korruselise hoone ehitamiseks. Elamuturul on nõudlust alati, see ära ei kao. Esiteks, igal aastal liigub Tallinna 4000 uut inimest, kes vajavad kortereid. Teiseks vananeb olemasolev elamufond. See tähendab muuhulgas, et kommunaalkulud on kõrgemad, tuleb maksta remondifondi – seda kõike uues majas pole. Sellepärast eelistavadki kinnisvarainvestorid osta uusi kortereid, sest neid on tänu sellele lihtsam välja üürida. Mis ärikinnisvarasse puutub, siis ausalt öeldes ma oleksin ikka väga üllatunud, kui me lähiajal uuest suurest kaubanduskeskuse projektist kuuleksime, T1 hoiatav näide on silme ees ja koroonaajal harjusid inimesed kaupu internetist tellima.

 

Kuidas Endoveri projektide puhul on – kas on siis nii, et investorid tulevad ja võtavad kolm korterit korraga?

 

See oli pigem enne kriisi nii. Kriisi ajal pigem istuti, oodati, vaadati. Investorid on muidugi jätkuvalt turul. Seebi 1 Tornis, kus meil on müüdud 70 protsenti korteritest, olid ostjateks peamiselt inimesed, kes võtsid korteri endale. Aga on ka erandeid: just koroonaajal tegime Tornis suurima tehingu, müüsime investorile 13 korterit korraga.

 

Küsin sellepärast, et aeg-ajalt käib meediast läbi hirm hüperinatsiooni tuleku ees – see tähendab aga, et raha peaks paigutama hajutamise mõttes eri varaklassidesse.

 

Kui ma loen Eesti Panga ja Swedbanki analüütikute juttu, siis nemad hüperinatsiooni väga ei karda. Nad on kindlasti targad inimesed ja neil on palju rohkem andmeid kui minul. Aga samas ma mõtlen, et kõik need triljonid, mis majandusse suunatakse – neil peab ju mingi mõju olema. Kinnisvara aitab muidugi raha väärtust säilitada, aga seda, et nüüd kriisis investorid rohkem ostma hakanud oleks, ei ole. See jäi pigem kriisieelsesse aega.

TORNi kõrghoones asuvad mänguväljak ja puhkealad 6. korruse päikeseterrassil

Kas teil on ka juhtunud seda, millest linnalegendis räägitakse, et inimesed tulevad sularahakottidega korterit ostma?

 

Sellist asja pole meil küll kunagi juhtunud. Rahapesureeglid on ka nii karmiks läinud, et pead igat summat notaris tõendama. Seda on küll ette tulnud, et keegi on kohe korteri välja ostnud, aga ma ütleksin, et 90 protsenti inimestest ostab ikkagi pangalaenuga. See ei tulene ainult sellest, et inimesel poleks raha. Majanduslikult mõtlev inimene kalkuleerib lihtsalt, et oma vaba raha võib ta tulusamalt tööle panna ja targem oleks nantseerida korter näiteks pooles ulatuses pangalaenuga, intressid on praegu madalad.

 

Eestis ligineb tööpuudus kaheksale protsendile, palgavaesust on statistikaamet hinnanud umbes kümne protsendi peale, suhtelises vaesuses elab enam kui viiendik eestlastest – kes neid üle 4000-eurose ruutmeetrihinnaga kortereid ostavad?

 

Ostjate seas leidub kõiki, on eestlasi, venelasi, muidugi ka välismaalasi. Aga meil on nii 2000- kui ka 5000-eurose ruutmeetrihinnaga kortereid ja ma ütleks, et palk ei ole tegelikult siin probleem. Uusarenduse äärelinnas hinnaga 2000 eurot ruutmeeter saab endale lubada ka 1000-eurose palgaga. Panga jaoks on oluline, et oleks stabiilne töökoht ja laenumakse ei läheks üle 40 protsendi netosissetulekust. Põhiprobleem on ikkagi see, kust leida raha sissemaksuks. Eks siin on mitmesuguseid võimalusi, võib-olla vanemad aitavad või müüakse oma vanem kinnisvara maha.

 

Vahepeal oli suureks teemaks riigi antud sooduslaen Porto Francole 40 miljoni euro ulatuses. Kas teie ei ole mõelnud, et läheks ja võtaks ka?

 

No loomulikult oleks ka meie riigi laenust huvitatud! Aga oleks vaja, et lepitaks kokku ühtsed turutingimused ja mängureeglid. Praegu pole need ikka veel selged ja asi käib põhimõttel, et kes aga suudab ukse vahelt sisse trügida, see saab. Need tingimused, mis Porto Francole anti – turul on need täna ikkagi vähemalt viis korda kallimad ja ükski pank ei annaks teise järgu hüpoteegi tagatisel laenu.

Oleks vaja, et lepitaks kokku ühtsed turutingimused ja mängureeglid.

Robert Laud, Endoveri tegevjuht

Te ise olete tuntud selle poolest, et olete kaasanud raha ühisrahastuses – miks nii?

 

Meil on olnud väga hea koostöö Estateguruga, aga tänaseks on suurem osa rahast tagasi makstud ja praegu me uut raha ühisrahastusest kaasata ei plaani. Pangast on siiski soodsam ja laenuturg toimib ka täna ärilaenude puhul, ainult eraisikute puhul, olen kuulnud, on pangad nõudeid karmimaks teinud. Ühisrahastuse pluss on see, et nende nõudmised on pankadest erinevad. Asi ei ole isegi alati intressis, sest ärilaen on ju lühiajaline, vaid lisanõudmistes: pank ei ole näiteks valmis nantseerima, kui sul pole teatud ulatuses ettemüüki näidata. Ühisrahastuses seda vaja pole. Praegu on tekkinud ka heas mõttes konkurents pangandusturul just kodumaiste pankade LHV, Luminori, Coopi ja Bigbanki vahel. Varem, kui teised end tagasi hoidsid ja Coop tegeles oma börsile minekuga, siis oli keerulisem, sest välismaistest suurpankadest on arenduslaenu keerulisem saada.

 

Endoveri arendustega on käinud kaasas skandaale. Hiljuti käis meediast läbi, et roheala asemel oli paigutatud õue toru…?

 

No lihtne on minna aprillikuus pilt tegema, arvestamata, et taimed kasvavad pikkuse täis kolme- nelja aastaga! Igasuguseid juhtumeid on muidugi olnud ja me oleme ka õigusega kriitikat saanud. Aga on olnud ka selliseid olukordi, kus ehitame valmis kortermaja sauna ja mullivanniga ja korteriühistu esimesel koosolekul on punkt, et milleks meile mullivann – äkki saame maha müüa? Või juhtum, kus panime roheala rajamisse pool miljonit eurot ja seal otsustas korteriühistu hoolduslepingu tühistada esimese punktina, kuigi inimesed pargi pärast suuresti korteri ostsidki. Ega kõigile saagi meele järele olla, inimesed ei hinda asju ühtemoodi: kui teeme mänguväljaku, siis kurdetakse, et miks need lapsed lärmavad akende all. Kui kortermajas on 500 inimest, siis nende soovid võivad olla 180 kraadi erinevad.

 

Kui ma korterit otsisin, siis kinnisvaraga tegelevad sõbrad õpetasid, et ma teie arendusi ei vaataks – et seal pidavat ehituspraaki olema. Mis lugu sellega on?

 

Ehituskvaliteedi taak on meil aastatetagune. Täna on kvaliteet ikka väga tugev, täiesti võrreldav teiste suurte arendajatega, nii et silmi maha ei löö! Inimesed vaatavad, et praod on seintes, aga see tuleb uue maja kuivamisest ja seda viga on lihtne ja odav parandada. Hullem lugu oleks siis, kui ventilatsioonisüsteemiga midagi lahti oleks, aga nende kvaliteedile oleme suurt rõhku pannud.

 


 

Artikkel ilmus 04.09 Postimees.ee portaalis.