Endoveri arendusdirektor Uku Tint: „Kvaliteetse elukeskkonna järele on nõudlus igas majandustsüklis.“

Postimehele antud intervjuus rääkis Endoveri arendusdirektor Uku Tint, et Eesti elamispindade turg on jõudnud taastumisfaasi. Tindi sõnul on viimaste aastate madalpunkt selja taha jäänud, kuid varasemast ebakindlam majanduskeskkond on muutnud koduostjate käitumist märgatavalt.

„Ostjad on tagasi, aga nad on oluliselt valivamad ning ostuprotsessid on pikenenud,“ ütleb Tint. Tema sõnul ei ole elamuarendusturg kindlasti mitte kriisis, kuid rääkida ei saa ka klassikalisest kinnisvarabuumist. Tänane ostja võrdleb pakkumisi põhjalikult, hindab kodu pikaajalisi kulusid ja väärtust ning langetab otsuse varasemast kaalutletumalt. “Nõudlus on turul olemas, kuid koondub üha enam kindlate omadustega kodudele.”

Tänane ostja kaalub otsust põhjalikumalt

“Koduostja ei tee otsust üksnes selle põhjal, kas talle korter meeldib. Arvesse võetakse intressimäära, igakuist laenumakset, töökoha kindlust, leibkonna kulusid ja üldist majanduskeskkonda,” loetleb Tint. Euribori langus ja stabiliseerumine on toonud turule leevendust, kuid laenuvõtjad on varasemast ettevaatlikumad. Kodulaenu võtmise otsust kaalutakse kauem ning laenumakse suurus mõjutab jätkuvalt otseselt seda, millist kodu saab leibkond endale lubada.

„Tänane ostja on väga praktiline, kuid mitte ainult hinnakeskne. Ta otsib parimat hinna, kvaliteedi, asukoha ja elukeskkonna kombinatsiooni,“ selgitab Tint. Kui sobiv kodu leitakse, võib otsus tulla kiiresti. Sobiva pakkumiseni jõudmiseks tehakse aga rohkem eeltööd, võrreldakse alternatiive ning hinnatakse nii kodu igakuiseid kulusid kui ka vara pikaajalist väärtust.

Kasvav nõudlus suuremate linnakodude järele

Endoveri tänavune ostjaprofiili analüüs näitab, et Tallinna uusarenduse tüüpiline ostja on ligikaudu 40-aastane. Enne otsuse langetamist käiakse korterit vaatamas keskmiselt kaks korda ning notariaalse tehinguni jõutakse umbes pooleteise kuuga. Ligikaudu 70 protsenti korteritest ostetakse oma koduks ja 30 protsenti investeerimise eesmärgil. Välismaise taustaga ostjate osakaal on olnud keskmiselt 15 protsenti.

Kui kiirema turu ajal võidi kodu osta emotsiooni ajel ja lühikese otsustusprotsessi järel, siis nüüd tehakse rohkem eeltööd. Ostja soovib enne tehingut veenduda nii korteri, hoone kui ka kogu piirkonna kvaliteedis. Kõige enam hinnatakse läbimõeldud ruumilahendust

Endoveri tehinguandmete järgi on populaarseimaks korteritüübiks kujunenud kolmetoaline korter. Kõige rohkem ostetakse 65-80 ruutmeetri suuruseid kodusid ning üle 60 protsendi müüdud korteritest on kahe või enama magamistoaga.

Tindi sõnul näitab see, et ostja ei otsi enam lihtsalt võimalikult väikest ja soodsat pinda, vaid kodu, mis toetaks tema tegelikku elukorraldust. „Kodukontor, lastetuba, panipaik, eraldi magamistoad ja avaram elutuba on muutunud palju olulisemaks kui varem,“ märgib ta. Kasvanud on nõudlus ka suuremate nelja- ja viietoaliste linnakodude järele. Selliseid kodusid otsivad teiste seas pered ning inimesed, kes vahetavad linnalähedase maja mugavama linnakorteri vastu.

Hea kodu algab terviklikust elukeskkonnast

Korteri planeeringu kõrval mõjutab ostuotsust järjest rohkem kogu ümbritsev keskkond. Tugevaimad on Tindi hinnangul piirkonnad, kus lisaks kvaliteetsetele hoonetele on olemas igapäevaseks eluks vajalik taristu ja selgelt tajutav identiteet. “See tähendab kõnniteid, ühistransporti, koole ja lasteaedu, teenuseid, kohvikuid, sportimisvõimalusi ning rohe- ja pargialasid. Ostja ei vali enam üksnes ruutmeetreid, vaid terviklikku eluviisi.”

Tallinna atraktiivseim kinnisvaratelg on Tindi sõnul liikunud südalinnast mere poole – Rotermannist läbi Kalaranna, Noblessneri, Volta ja Krulli kuni Koplini. Endover näeb seda arengut selgelt ka Volta kvartali ostjaskonnas, kuhu kuuluvad tehnoloogiasektori töötajad, noored spetsialistid, pered ja rahvusvahelise taustaga inimesed.

Energiaklass mõjutab nii kodukulusid kui ka vara väärtust

Üha olulisem osa ostuotsusest on hoone energiatõhusus. Energiaklass ei tähenda Tindi sõnul üksnes väiksemaid igakuiseid kõrvalkulusid. „Energiaklass ei tähenda enam ainult madalamat kommunaalkulu, vaid mõjutab ka finantseerimist ja vara pikaajalist väärtust,“ selgitab ta.

Uue kodu ostmisel vaadatakse seega üha rohkem ka seda, kui hästi säilitab vara oma väärtuse tulevikus. Energiatõhusus, tehnilised lahendused ja prognoositavad ülalpidamiskulud on muutunud kodu kvaliteedi lahutamatuks osaks.

Kvaliteetse elukeskkonna järele on nõudlus igas majandustsüklis

Arendajate valmisolekut uusi projekte alustada mõjutavad eelkõige ostjate kindlustunne, finantseerimiskeskkond ja ehituse omahind. „Endoveris oleme lähtunud põhimõttest, et headel asukohtadel ja tervikliku kontseptsiooniga projektidel on nõudlus ka keerulisemas turuolukorras,“ räägib Tint. „Turul on olemas nõudlus kõrgekvaliteedilise elukeskkonna järele.“

Seda kinnitab ka Volta kvartali tulemus. Volta on olnud kolm aastat järjest Tallinna enim müünud uusarendus nii müügikäibe kui ka müüdud kodude arvu poolest. Tindi hinnangul kinnitab see, et ostjad väärtustavad läbimõeldud ja kõrgekvaliteedilist elukeskkonda ka siis, kui üldine turg liigub rahulikumas tempos.

Ehitushindade olulist langust ei ole põhjust oodata. Transpordi-, energia- ja materjalikulude kallinemine võib arendusprojektide eelarvetele avaldada märkimisväärset mõju. Seetõttu ei toeta uute kodude omahind, energiatõhususe nõuded ega ehituskulude praegune tase ootust, et kvaliteetsed uued kodud võiksid heas asukohas oluliselt odavneda.

Praegu on kodu ostmiseks hea hetk

Kuigi turu taastumine on ettevaatlik, peab Tint praegust aega koduostjale mitmes mõttes soodsaks. Pakkumiste valik on veel piisavalt lai, arendajad on varasemast paindlikumad ning pangad konkureerivad tugeva finantsprofiiliga klientide nimel.

„Valikut veel on, arendajad on varasemast paindlikumad ning pangad konkureerivad kvaliteetse kliendi nimel,“ ütleb Tint. Tema sõnul ei tasu aga jääda ootama, et kvaliteetne uus kodu heas asukohas muutuks märgatavalt odavamaks. Tänasel ostjal on võimalus teha rahulikult kaalutletud valik, kuid otsuse aluseks peaks olema eelkõige kodu kvaliteet, energiatõhusus, planeering ja ümbritseva elukeskkonna pikaajaline väärtus.